国内房企财务状况堪忧 海外大规模举债“自救”

今年以来，“钱荒”的中国开发商在海外贷款市场的举债规模创下近十年新高，为2005年最高水平。海外举债的确可以一定程度上缓解房企的资金紧张程度，然而背后的风险也不容忽视，一旦国内房地产市场出现泡沫破裂迹象，中国房企将面临再融资风险和资产负债币种错配带来的汇率风险

随着房地产市场大环境的调整，中国房地产企业资金吃紧的局面正在加剧。最新数据显示，2014年以来，中国房地产企业在海外发行债券、向海外银行贷款形成的合计债务规模已经接近590亿美元。

在中投顾问高级研究员郑宇洁看来，债务规模的扩大，一方面说明房企资金链趋紧，另一方面也说明房企国内融资成本较高，与往年相比更加困难。

对此，有业内人士指出，如果国内房地产市场持续深度调整，而国际融资成本因为美联储升息而显著增加，中国房地产企业的资金压力将凸显。

那么，在国内房地产市场进入“冰川期”之后，中国房企要怎样才能突破目前的困境？

大规模举债

由于中国房地产调控政策等因素，资质较好的中国房地产企业选择出海融资已经成为惯例，而且规模呈逐年上升态势。

据数据研究供应商Dealogic的统计，2014年1月至8月，中国房地产企业总计在海外市场上发行了524亿美元的债券，比2013年同期增长100%。

另据彭博社报道，2014年以来，中国房地产企业在海外银行获得的贷款总额高达59亿美元，同比增长39%。

从中原地产研究中心的监测数据来看，海外融资额在中国房企融资总额中占有较高比例。数据显示，今年前5个月中国房企海外融资额分别为86.16亿美元、51.75亿美元、34.14亿美元、26.18亿美元以及73.9亿美元。

而从单月波动情况来看，1月份和6月份为中国房企海外融资高峰期，6月份单月海外融资规模高达95.6亿美元，为年内峰值。7月份则开始下滑，单月海外融资总额为56.6亿美元，环比下滑四成以上。

值得注意的是，今年7月份，力高地产和当代置业两家房企海外融资成本都超过了13%。7月25日，力高地产集团称发行总额为1.25亿美元的5年期优先票据，票据将自2014年8月1日起按年利率13.75%计息；而当代置业亦是发行1.25亿美元的5年期优先票据，其融资成本高达15.3%。

“近年来，由于国内融资渠道有限，且成本较高，中国房企海外融资规模迅速扩大，尤其美元债发行规模不断上涨。”有业内人士坦言，从今年中国房企出海融资的具体表现来看，海外融资成本已经普遍超过7%，甚至有的房企出海找钱的成本代价高达15%以上。

一位房地产商对记者表示，海外举债已经成为国内房地产企业的常态，“无需大惊小怪。”

财务状况堪忧

在专家看来，国内房企海外举债，无疑凸显了房企在国内的窘境。

记者了解到，目前，房地产商集体对国内房地产市场保持悲观态度，楼市下行风险正在一步步被“坐实”。

记者从标准普尔发布的相关报告中了解到，未来3年内，中国可能会在信贷增速放缓的情况下实施广泛的结构性改革，以使经济换挡至更可持续的增长速度。这将收紧房地产开发商的融资状况，抑制需求，并制约房价上涨，导致房地产开发商的经营环境整体上更具挑战。

标准普尔信用分析师钟良指出，一些地方政府已开始推出购房退税或补贴，以刺激或稳定住宅市场。“但这些措施难以显著提高房地产市场的需求，这是因为上述益处可能不足以抵消信贷状况趋紧条件下房价下跌的风险”。

记者还从多家机构处了解到，目前购房者的入市信心尚未恢复，“观望”情绪弥漫。购房者的“观望”直接导致了销售业绩下滑，多数房企正面临高库存的困境。中国房产信息集团数据显示，截至8月底，北上广深4个一线城市的库存量分别增长了30%、25%、42%、25%，4城的库存消化周期分别达到18个月、11个月、13个月、20个月的历史高位。库存压力大意味着企业回款周期延长，这直接导致了上市房企经营性现金流紧张。

随着国内房企的财务状况的逐步公开，房企的“窘境”也跃然纸上。截至8月28日，包括招保万金四大地产巨头在内的115家上市房企晒出了中期“成绩单”。虽然上半年房企营收总体依然呈上升趋势，但净利润不升反降，行业呈现增收不增利的局面。

更让人担忧的，是上市房企的真实负债率水平的全面高企，已经接近峰值。其中表现尤为明显的，是那些作风激进、以高周转进行规模扩张的房企，在去化艰难的当下，资金危机更是凸显。

仔细研究发现，截至8月28日，115家上市房企整体资产负债率并没有太大变化，从去年63%微增至今年中期的63.9%，看似平稳，但剔除预收账款后的负债率水平却明显上升，从去年的56.8%上升至2014年58.3%。

不仅如此，更多房企的净负债率水平已超出安全警戒值。2013年上半年，这115家上市房企中净负债率超过100%的有27家，而今年同期这一数字已达到42家。净负债率高企的房企不仅包括资金链紧张的中小房企，也有像保利地产这样的房企巨头。保利地产半年报显示，公司上半年净负债率已高达118.8%，居四大巨头之首。而除了万科净负债率微降之外，其余三大房企的这一指标均呈上升趋势，其中招商地产的增幅最大，从去年的23.%增至今年的41.2%。

不仅如此，部分扩张激进的房企资金链状况更是让人捏一把汗。去年至今，在一线城市疯狂拿地、高速扩张的福建房企净负债率普遍居行业前列。例如，屡屡在京沪两地高价拿地的泰禾集团，上半年净负债率已从去年同期的192.7%飙升至今年的482.7%，增幅惊人。

“在目前的市场环境下，谁都不好过，最终要看谁能熬。”某知名房企高层对媒体透露，今年房企销售成绩单的背后，真正考验的是开发商能否通过低成本的融资渠道储备“粮食”，熬过行业冬天。

警惕背后风险

综上所述，不难看出，海外融资国内房企自救的企图。只是，大规模海外举债，真的能够挽救国内房企么？

“中国房企进行海外融资，可以在中短期内缓解资金紧张的情况，提高承压能力。”郑宇洁对《国际金融报》记者指出，海外融资成本和难度要低于国内，有利于为国内房地产主业输血并缓解压力。

不过，有观点认为，海外举债也并非易事。“外国投资者其实对风险和收益是非常敏感的，而且中国的房地产企业在海外发债拿到的评级一般都是垃圾级。”有媒体观点指出，随着国内房地产市场的疲软，中国房地产海外发债的成本仍然在继续上涨，而且8月份以来其实发债的难度已经大幅提高，不管是美元债还是人民币点心债。

国际清算银行（BIS）发布报告曾重点指出，中国企业海外债务增长过快可能带来的风险，房地产市场即为BIS点名的行业。

除了提防楼价下跌，还需留意汇率浮动的可能性。海外投资BIS的报告指出，房地产企业外债过快增长，一旦国内房地产市场出现泡沫破裂迹象，中国企业将面临再融资风险和资产负债币种错配带来的汇率风险。

据记者了解，能够在海外发债的房地产企业都属于中国的房地产龙头，目前资金链尚未紧张到临界点。但业内人士提醒，需注意的是，一旦美联储升息，国际融资成本上行，房地产企业借新还旧的再融资成本就会大幅上涨，而在国内房地产市场没有明显改善的情况下，原本廉价的贷款就有可能成为这些房产企业的“毒鸩”。

事实上，有些房地产企业并非不清楚其中的风险，只是在国内融资成本颇高，而且高成本融资的难度也在提高，即便融到了资金对房地产企业而言负担也不轻，而且对其资产负债表的“损伤”情况也小不了多少。

“所以，那些需要引入房地产基金投资或者借贷国外资金的房地产商，必须要及时与国外投资商或代理商进行沟通，更需要了解海外市场的需求，甚至要关注与当地政府之间的关系，为嫁接国际资本作好充分的准备。”独立经纪人Jeff表示。

尽管全球市场流动性充沛，但对海外债市融资而言，由国际评级机构对国内房企的评级所带来的风险不容忽视。随着去年下半年房地产市场的逐步回暖，评级机构对部分房企的评级出现了回升，但整体而言，“非投资”级别更多。

因此，EJU易居（中国）相关负责人直言，海外融资看上去很美，但千万不要忘记一点：投资人都是为了赚钱而来，这是其惟一的目标，如果不能赚钱，甚至赔钱，这些资本都会很快离去。

“因为海外融资的代价相对也比较高，基金年回报（IRR，即内部收益率）不低于20%，发债方面部分房企融资利率高达10%以上。所以，最终是否选择海外融资，是否就此投入到海外融资的怀抱，这是每一家企业必须要综合权衡的。”该负责人表示。

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